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土地の資産価値を上げる方法

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バブルの時代であれば、土地を所有していることが大きなメリットで、それは何もしなくてもどんどん資産価値が高まっていたからです。しかし、現在では以前のように地価の大きな上昇には期待できないばかりか、いつ価値が下がるかも分からない状況です。

土地をもっていると固定資産税都市計画税などの税金が毎年かかり、今では土地を所有することはリスクとも言われているほどですが、税金が高額な更地だとしても、上手に活用することでお金を生み出す打ち出の小槌にすることも可能です。

ここでは、土地の査定額がどのようにして決まるかと、土地の資産価値を高める方法について紹介しています。売却する前に読むことで、大きな利益につながるかもしれません!

土地の査定額はどのように決まる?

相続などで土地を所有することになれば、すぐに売却はしなくても土地の資産価値を知りたくなるのは当然で、相続税が発生する場合は必然的に気になってしまいます。長く住んでいる土地の資産価値を知りたい方も、たくさんいらっしゃることだと思います。

今はバブルのときのように、どんどん地価が高騰していくことはほとんどありませんが、何十年も前に購入した土地の価格が、大幅に上がっているということは十分に考えられます。もちろん、土地の価格は場所や面積によっても決まりますが、土地に面する道路との関連や、法律の規制などによっても大きく変わってきます。

土地の面積

土地の価格は1㎡あたりの単価や、坪単価などで計算されますが、当然狭い土地よりも、広い土地の方が資産価値は高くなります。

マイホームを建てるために土地を購入するなら、地代が高額な都心などだと20坪や30坪程度での土地でも十分ですが、狭い土地を売却する場合は、土地の用途が限られてしまうため、単純に坪単価で土地の売却が成立しないこともよくあります。

ある程度広い土地であれば、住宅以外にもアパートやマンションやオフィスビルでも建てられますが、30坪程度しかなければ、用途は住宅だけに限られてしまいます。

反対に広すぎる土地の場合も、住宅やアパートなどを建てたい人にとっては無駄に面積が大きいことになり、不動産会社が分譲住宅を建設する場合などは、1区画ごとに道路をつける必要性も出てしまうため、単純に面積に㎡や坪単価を掛けるだけで、土地の価格は決められないことになります。

駅からの距離や利便性

土地の価格に大きな影響を与えるものが、最寄り駅からの距離です。駅から完全に徒歩圏外だと、5分や10分の違いで土地の値段が大きく変わることはありませんが、駅前にある土地と、駅から徒歩10分の場所にある土地なら、その他は同じ条件だとしても、価格に大きな差が生まれます。

駅前には商店街やショッピングセンターやコンビニなど、買い物に便利な施設がたくさんある場合が多く、他にも銀行や郵便局や図書館や病院や役所などの公共施設が数多くある場所だと、生活する上での利便性が高くなる分、土地の資産価値はアップします。

大昔に購入した土地の近くに駅ができれば、土地の価格は高騰することになり、これから駅建設の予定や都市開発の計画予定がある土地の査定価格も高くなります。

公法上の規制

法律によって、それぞれの土地には利用の規制が定められていて、それを総称して「公法上の規制」と呼んでいます。公法上の規制は主に都市計画法によって定められていて、エリアごとにそこに建築できる建物の用途の他にも、高さ制限も設けられています。

同じ宅地でも、場所によって希望する高さの家が建てられないこともあり、例えば計画では3階建てにしたかったのに、規制によって2階建てにしかできないこともあります。相続した土地にビルを建てようとしても、それが叶えられないようなことはよくあります。

このように、公法上の規制は土地の活用方法が大きく制限されることになるため、土地の資産価値にもかなり大きな影響を与えます。

土地の形状

土地の広さだけではなく、形状も資産価値に大きな影響を与えます。同じ面積でも、真四角な土地の価値は最も高く、細長い土地や複雑な形をした土地は、建物を建設する上でも悪影響が出る可能性が高い分、評価は低くなってしまいます。

接面道路との関連

これは土地の形状とも関係しますが、土地に接面する道路の幅によっても、建設できる建物の大きさが制限されてしまうため、土地の価格にもかなりの影響を及ぼします。

簡単に説明すると、前面道路の幅員が広ければ大きな家が建てられて、狭くなれば容積率と言われている、建物の延べ床面積の大きさが狭く制限されてしまいます。

また、道路の一面だけに接している中間画地と呼ばれる土地よりも、二面以上道路に設置している角地などは、視認性が高い他にも、日照や通風にも優れていると判断されることから、隣同士の土地でも角地の価格が高く評価されます。

道路と敷地の高低差

道路よりも低く接している土地は、敷地内で下水をポンプアップする必要がある分、価格が下がってしまいます。道路よりも高い場合は、排水に有利になるため、少なくとも土地の評価がマイナスになることはありません。

土地の価値を高める活用術

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一からマイホームを建てる場合は、自分の好きな場所を見つけてそこに土地を購入するので、土地が気に入らないとか、用途に困ることはありませんが、相続などで自分が選んでない場所に土地が手に入ると、前から家を建てようと計画していたとしても、すんなりそこにマイホームを建設するということにはならないケースも多くみられます。

都内の一等地などに土地を相続したなら、すぐに売却してそのお金で自分の好きな場所に土地を買い替えればいいですが、売ってもたいした額にならないケースもあれば、広すぎて家を建ててもまだまだ余裕があり過ぎるという場合もあります。

家を建てる予定がなくても、売却してお金に替えられれば問題ありませんが、地方などでは時間をかけても全然買い手が見つからないことも多く、最近では税金を支払いたくないという理由から、相続放棄してしまう方も増えているようです。

賃貸経営は土地活用の定番

上手に土地を活用する代表格と言えるのが、賃貸経営です。賃貸と聞くと、アパートやマンションを想像する方が多いと思われますが、高齢化が進んでいる今では、サービス付の高齢者向け住宅の需要が高まっていて、許認可の問題もありますが、介護施設を建設する方も増えています。

アパートやマンションだと、入居者を確保するために立地の悪さが大きなネックになりますが、高齢者をターゲットにする施設の場合は、立地はあまり関係ありません。他にもオフィスビルや店舗を複数誘致する、商業施設を建てる方法もあります。

リスクを抑えるなら駐車場やトランクルームもおすすめ

賃貸経営をはじめれば、毎月多額の収入を望むことができますが、そのためには大きな初期投資が必要になります。自己資金がある方なら問題ないかもしれませんが、多くの場合は金融機関からの融資が必要で、それが受けられなければ計画だけに終わってしまいます。

その点駐車場経営であれば、更地を多少整備するだけの初期費用をほとんどかけないでお金を生み出すこともできますし、トランクルーム運営会社などに土地を貸し出すことができれば、何もしなくても毎月収入が得られることになり、初期費用は一切必要ありません。

他にも広大な土地を所有している方には、太陽光発電という方法もあって、この場合は山林などでも十分に活用可能となっています。

まとめ

土地の査定額は、場所面積の他にも、形状接面道路の幅員道路との高低差公法上の規制など、多くの要素によって決まります。

相続などで土地が手に入っても、利用目的が限られている場合は、毎年高い税金を支払うよりもすぐに手放した方がいいかもしれませんが、たとえ家を建てるなどの予定していた目的で使用できないとしても、土地の特徴を見極めて、駐車場トランクルームなどとして活用することにより、大きなお金を生み出すこともできますので、不動産会社などの専門家にも相談してから、売却を決めても遅くはありません。

広い土地であれば、アパートやマンションを建設すれば、住宅ローンの負担を0にできるだけでなく、毎月まとまった収入を得ながらマイホームをもつことも夢ではありません。