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中古住宅は不動産会社の調査をしっかり確認すべき?

中古物件というと、購入するには新築よりも安価だけれど、どのくらいの耐久性があるのか、また状態はどうなのか、気になるところです。購入する前に、目に見える部分だけでなく見えないところも、不動産会社などに透明性を求めたいところでもあります。欠陥住宅の販売などを防止するため、2018年から中古物件について国によるガイドラインが整備されていますが、どんな調査なのか不動産会社はどこまで教えてくれるのか、専門家でないものにはまだまだ分からないことばかりです。そこでこの調査について詳しくご紹介していきます。

中古住宅の調査は必要?

そもそも中古物件を購入する際、その住宅がどのような状態なのか、知りたいと思いませんか?購入後、すぐに自分で住むにしても、また人に貸すなど不動産投資に利用するにしても、どのくらいの価値があるのか、まずは知りたいところでしょう。自分が支払った購入代金に相当する価値があるのか、誰でも財産を手にしたのなら知りたいと思うところではないでしょうか。

不動産売買に関し、2018年4月より、一定の資格を持った建築士が、中古物件を調査する行為を国が推奨して、適正な価格で中古物件が流通されるというインスペクション制度が進められています。これは、既存住宅状況調査技術者という特別な資格を有する建築士が、インスペクターと呼ばれ、公平な目線で中古物件に対して確認を行うことで、その物件の真の価値を証明するという制度です。

インスペクターによる調査によって、その中古物件がどの程度の価値を有するものなのか、特定されることになります。このインスペクターによる調査によって、不動産会社や仲介業者は買主に、その中古物件がどれだけ透明性の高いものかを自信をもって進められることになるのです。つまり、どれだけ口頭で説明するよりも、しっかりとした資格を持った専門家によるお墨付きを得た住宅を販売することができるというわけです。

この中古住宅の調査に関しては、日本ではまだまだ新しい制度であるうえ、広く認知されているとは言えない状況にあります。というのも、日本人は比較的、新築物件が好きという傾向にあります。より新しい方がより安全で、より頑丈であるという意識が強いからと言われています。そんな新築を信じる気質の日本人に、「新築と同じくらい信用できる中古物件がありますよ」と広めるには、専門の知識を有するインスペクターの調査が必要ということなのです。

つまり買主が安心できる物件だと信じてもらうためには調査は必要であるといえるのです。

不動産会社はどんな調査をしているのか

このインスペクターは、どこにでもいるというわけではありません。ご紹介したようにインスペクターとは、既存住宅状況調査技術者という特別な資格を持った一部の建築士なのです。そのため、どの不動産会社や建築事務所にもいるということにはいかないのです。インスペクターは、依頼を受けて中古物件を確認します。インスペクターがいない不動産会社や建築事務所では、外部のインスペクターに依頼しなければならないというわけになります。

ところで、この調査はどんなことを行っているのでしょう。まずは建物の外観に対する目視確認です。外壁の状況から床回りを目視で確認します。つぎに、床下や軒下の確認です。建物の内部から確認する場合もありますし、周辺の状況から推測するという方法もあります。またこの床回りというのは、災害が発生した際に大変要になる部分でもあるため、調査事項は多く存在しています。インスペクターの中には、具体的に把握するための道具を準備している場合もあるようです。

また屋根や屋根裏も重要です。建物の構造にもよりますが、屋根裏に入れない場合でも最寄りまで近づいて現状を確認します。また柱や内壁に関しても同じように強度や性質を確認します。これは建物のメンテナンスのためにも大変重要な調査となります。このほか、家屋内の設備に関しても、その強度や設置状況など、細かな調査を行い、中古物件を把握するのです。

こうして中古物件の調査を行う項目や、技術者についてご紹介しましたが、実はこのインスペクション制度は、強制ではありません。各不動産会社や仲介業者の努力義務のような制度であるため、なかにはこのインスペクション制度について説明さえしない業者もいます。説明しない業者イコール悪徳業者ということではありません。ご紹介していますように、インスペクターは一部の建築士ですから、中にはインスペクターを抱えていない業者もあります。制度を活用できない業者もあるということなのです。

とはいえ、国が勧める制度です。自社努力として受け入れている業者は、良心的と言えましょう。

訳アリ物件を回避する方法

インスペクション制度に関して言えば、殊更にその制度を利用しないばかりか、その調査を行っていないのにも関わらず、あたかもその場に行ったかのようにウソの調査報告を作成したり、しっかりと中身を確認してもいないのに、細部まで確認したかのようにウソの報告書を作成し、中古物件を販売するといった悪質な不動産会社や仲介業者も存在しています。もちろんこんな悪どい手法で売るわけです。善良な物件と言えないもの、すなわちよく言われる訳アリ物件の場合が多いのです。

たまたまインスペクション制度を知らなかったからと言ってそんな訳アリ物件を購入するなんて悲しい事態に至らないためには、まずしっかりと確認することが大切です。

例えば、大変お買い得な中古物件があるという場合、その金額の理由をしっかりと不動産会社や仲介業者に確認することです。金額に関して、購入者に明確に明示できない場合、そこには教えたくない情報がある可能性は高いものです。例え中古物件であろうと、不動産は安くない買い物です。納得いく内容であるか、しっかりと確認するよう努めましょう。

さらにその物件が調査済みという場合は、インスペクション制度についても確認しましょう。その会社の抱えるインスペクターなのか、それともどこのインスペクターなのか、確認しておく方が安心です。さらに、どんな調査なのか、またどこまで具体的に不動産会社や仲介業者は把握しているのか、これも見逃せない項目です。調査内容が不透明なものは安心感も得られません。

場合によっては、対象物件の周辺環境も確認しましょう。近隣の環境を把握することでも見えてくるものがあります。調査内容と自分の目で見たものが一致するか、これは大切な項目です。

まとめ

ご紹介したインスペクション制度は、制度が確立されてから、まだ年数が浅いため、まだまだ知らないという方も多い制度です。しかし、この制度を知っているか否かによって、より良い中古物件を手にできる可能性はぐっと高まるのは間違いありません。不動産会社や仲介業者の中には、購入者がこの制度を知っているというだけで、用心する場合もあることでしょう。もちろん制度だけを知っているのではより良い物件に会えるわけではありません。その調査内容を自分の目でも見て確認することで、安心感も強まることは認識しておくべきです。