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不動産の売買契約に関する注意点

不動産を売買する際には必ず契約を結ぶ必要があります。しかし細かいことや難しい専門用語などが多いので、慣れていない人にとっては少し難しいものでもあります。知識がないままに契約を結んでしまうと、失敗をしてしまい後で後悔をすることにもなりかねません。そんなことにならないように、どのようなことに気をつけなければいけないのか、その注意点についてご紹介しています。これから売買契約をする予定のある方は、要チェックです!

不動産の売買契約について

不動産の売買契約とは

不動産の売買契約というのは売り主が所有する財産である不動産の権利を買い主に譲渡することを約束することです。その一方で買い主は売り主に対してお金を支払うことを約束します。契約が成立すると売り主には物件を買い主に引き渡す義務が、買い主にはそれに対してお金を支払う義務が生まれてきます。売買契約を結ぶことによって、双方の権利をきちんと守ることが出来るようになり、安心して取引を行うことができるようになります。

売買契約は基本的には、消費者となる買い主を保護するためのものです。特に売り主が不動産業者などの事業者の場合には、知識や情報の量に大きな違いがあります。そのため、それが原因で買い主が不利益な契約を結ばれてしまうことが無いように消費者契約法という法律で規制されています。しかし個人同士の売買の場合などには契約に義務はありません。自由に契約が行なえますので、契約を結ぶ際には自分でしっかりと責任を持って行う必要があります。

重要事項説明書

契約を結ぶ前には、重要事項の説明が必須となります。これは売り主側の不動産業者で宅地建物取引士の資格を持った人が、買い主に対して行うものです。物件そのものの情報だけではなく、売買代金の額や受領の方法と時期、引き渡し方法、手付金の金額、解除の方法について、ローン特約について、瑕疵担保責任の期間についてなど不動産の売買にあたってきちんと理解しておかなければならないことについて詳しく伝えていきます。

契約をする際には、全ての内容や条件に買い主と売り主の双方が合意してから結ばれます。重要事項や内容については細かい部分までしっかりと確認する必要があります。

契約の締結

詳細についての確認が終わって納得したら不動産売買契約書に署名、捺印をして締結します。売買を行う上では最も重要なことになります。一度契約を締結すると簡単に解除することは難しく、場合によっては違約金が発生するので慎重に行うようにしましょう。

契約締結時の手付金について

手付金とは

不動産の売買契約においては、締結する際に手付金を買い主から売り主に支払うことになります。売買の際には全てのお金を一度に支払うのではなく買い主から売り主に、手付金、内金、残代金と順にお金を支払っていくことになります。内金と残代金は、法律的に売買代金の支払いにあたりますが手付金は、手付契約のために支払われたお金です。あとで売買代金に充当されるお金ですが、その他にも重要な意味を持っています。手付金の金額は、売買代金の5~20%が一般的です。

手付金の種類

手付金には3種あります。証約手付、解約手付、違約手付です。

証約手付とは契約を結んだことを証明することを目的としたものです。

解約手付というのは、万が一結んだ売買契約を解除したいということになった場合に必要となるものです。買い主は支払った手付金を手放すことによって解除することが出来るようになり、売り主は受けとった手付金の2倍の金額を買い主に返却することによって解除することが出来るようになります。

違約手付とは当事者に契約違反があった場合に、損害賠償とは別に没収することができる手付けのことです。このように手付金には種類がありますが、ほとんどの売買においての手付金は、解約手付として扱われることが多いです。

契約が解除できるケースについて

売買契約を結ぶと、その内容を実行するために買い主も売り主も手続きを進める義務が生まれて法的な拘束力も生まれてきます。また不動産売買は大きなお金が動く取引ですので、信頼関係がきちんと成り立たないと成立しません。

そのためにも一般的には簡単に解除をすることは出来ません。しかし解除を出来る場合もありますので、その内容について見ていきます。

クーリングオフによる解除

売り主が宅建業者である不動産会社の場合、一定の条件はありますがクーリニングオフにより無条件で契約を解除することが出来ます。

手付解除

手付金が解約手付として支払われたものである場合にも解除することが出来ます。買い主から解除を希望する場合には支払った手付金を手放すことで、売り主から解除を希望する場合には手付金の2倍の金額を返却することによって解除をすることが出来るようになります。

この場合には相手が実際に契約を実行する前までの期間に限って解除することが出来ます。何か着手をしたということに当たるのかが明確に定められていないので、その内容についてトラブルになることもあります。多くみられるものは売り主が所有権を移転する申請を行った場合や、買い主がお金の支払いを行った場合などです。

特約による解除、危険負担による解除

住宅ローン特約によって、特に買い主に問題が無いのにも関わらず住宅ローンが受けられなかった場合や、天災(洪水や台風、地震)などによって物件が損傷や喪失してしまった場合にも解除することが出来ます。引っ越し前に発生した場合、無条件に解除でき、手付金は返却されます。

瑕疵担保責任に基づく解除

物件に欠陥があったことが分かった場合、その瑕疵により契約の目的が達成できない場合は、買主は無条件で契約解除が可能です。

双方合意による解除

双方が合意をした際にも解除をすることが出来るようになっています。不動産売買は一度締結されたものを解除しないことがもちろん望ましいのですが、ご紹介したような内容の理由により解除を希望する場合にはそれが認められているのです。

瑕疵担保責任について

瑕疵とは

不動産売買の際には瑕疵担保責任という言葉を耳にすることになります。瑕疵とは物件の欠陥のことを言い土地の瑕疵としては地盤が弱いことや土壌汚染、地中に埋設物があることなどがあります。建物自体の瑕疵としては雨漏りやシロアリの被害、柱や梁の虫食いや腐食、給水管や排水管の故障などがあります。売買時に買主が注意しても見つけられなかった隠れた欠陥のことです。

瑕疵担保責任

本来売り主は物件を売りに出す場合にこういった欠陥について、きちんと買い主に伝える必要があります。万が一知らせていなかった瑕疵が判明した場合には買い主は、売り主に物件修繕を依頼することや損害賠償を請求することが出来ます。さらにその欠陥があまりにもひどいものである場合には、売買自体を解除することが出来ます。

責任を負う期間

このように物件の瑕疵に関して売り主が持つべきとされる責任を、瑕疵担保責任といいます。瑕疵担保責任に関しては民放で定められており、基本的には買い主が瑕疵を見つけなかった場合には物件を引き渡してから10年間、買い主が瑕疵を見つけた場合には見つけてから1年間の間であれば損害賠償の請求や解除をすることが出来るとされています。しかし民法はあくまで原則です。時間が経てば経つほど、もともとあった瑕疵なのか、経年劣化によるものかが判断しづらくなってしまいます。

責任の有効期間は売り主と買い主で話し合って決めることが出来ます。一般的には瑕疵担保責任の期間は2か月から3か月の場合が多いですが、中には瑕疵担保責任自体を免除して契約を結ぶ場合もあります。

まとめ

不動産の売買を行う際には、売り主と買い主の間で契約を締結することになります。その際には専門的な用語が多く出てきますので、知識がなく良く分からないままに進めてしまうと失敗をしてしまい後で後悔してしまうことになります。

そのためにきちんと重要なことは確認をして、大切な注意点は逃さないようにしなければなりません。中でも手付金の取り扱いや解除することが出来るケースについて、そして瑕疵担保責任についてはきちんと理解しておくと安心です。

契約を結ぶ前に行われる重要事項の説明も含めて、内容についてはきちんと細かい部分までしっかりと確認をするようにしましょう。